Стандарты БОМА для офисной недвижимости

Стандарты БОМА для офисной недвижимости

Стандарт BOMA – наиболее широко распространенный метод измерения площади в офисной недвижимости.

Методы расчета арендуемой площади, стандарты BOMA, БТИ или СНИПЫ? Владельцы объектов недвижимости и брокеры отдают предпочтение Стандарту BOMA по многим причинам.

Последняя версия стандарта БОМА, даёт возможность использовать площадь, которая раньше не рассматривалась как часть сдаваемых в аренду помещений, например вестибюли, технические помещения, складские помещения, спортивные залы и т.д. Также вы получаете максимально удобные в использовании и информативные чертежи каждого этажа.

С ростом арендной платы арендаторы хотят иметь чёткое представление о площади, которую они занимают и о факторах, формирующих арендную плату. Кроме того почти все иностранные арендаторы привыкли работать со знакомым им методом расчёта площадей по стандарту БОМА, который играет важную роль при заключении договоров.
Стандарт БОМА даёт возможность сравнить ваше здание с другими объектами, так как это наиболее широко распространённый стандарт в индустрии, на котором основана арендная плата.

Расчёт БОМА по чертежам, когда здание ещё проектируется, позволит узнать коэффициент будущего объекта и скорректировать планировку, если здание не отвечает требованиям заказчика.

Следует отметить, что в России государственным стандартом обмеров помещений является БТИ (бюро технической инвентаризации), разработанный ещё в Советском Союзе, он не учитывает потребности коммерческой недвижимости, особенно современных офисных зданий со своей развитой инфраструктурой, массой дополнительных услуг и возможностей, предоставляемых арендатору. Поэтому стандарт ВОМА остаётся сегодня единственным решением.

Существует масса тонкостей, нюансов и, на первый взгляд, спорных моментов в стандарте, одним из самых сложных аспектов метода является определение правильных границ арендных помещений. Если по БТИ площадь считается по периметру с вычетом колонн, то по стандарту БОМА колонны входят в арендную площадь и, более того, арендатор платит за площадь стен, а толщина стен, разделяющих арендаторов, делится пополам между ними. От множества таких аспектов и зависит конечный коэффициент здания, или как его ещё называют: коэффициент потерь площадей, коридорный коэффициент, Floor R/U Ratio, коэффициент эффективности использования площадей. Поэтому важно сделать расчёт в строгом соответствии со стандартом.

Office Buildings: Standard Methods of Measurement (ANSI/BOMA Z65.1 – 2010)

ANSI/BOMA Z65.1-2010 — стандарт для измерения площади помещений в офисных зданиях. 

Утвержденный Американским национальным институтом стандартов (ANSI), стандарт ANSI/BOMA Z65.1-2010 издается Североамериканской организацией владельцев офисной недвижимости (BOMA International) и предназначается для владельцев офисных зданий, девелоперов, управляющих компаний, брокеров по недвижимости, оценщиков, архитекторов и арендаторов.

Стандарт широко применяется в Канаде и США, а также в ряде других стран, в том числе и в России. Основная цель документа – предоставить собственнику, управляющей компании, девелоперу максимально точный и удобный инструмент для сдачи площадей в аренду и эксплуатации объекта.

Первая версия стандарта была выпущена в 1916 году, после чего он много раз дорабатывался и переиздавался, чтобы охватить все новые технологии рынка коммерческой недвижимости и строительства. Две предыдущие версии стандарта: от 1980 года (стандарт от 1989 года не является обновленным, а лишь переизданием версии 1980 года) и от 1996 года — используются до сих пор, хотя в 2010 году вышел в свет новый стандарт ANSI / BOMA Z65.1-2010.


Различия стандартов.

BOMA 1996 и BOMA 1980

Ключевым отличием стандарта 1996 года от версии 1980 года является подход к расчету площади помещений общего пользования объекта (Building Common Area). В стандарте 1980 года для определения арендуемой площади этажа использовалась только площадь помещений общего пользования на этаже (Floor Common Area). В этом случае арендаторы, офисы которых располагались на первом этаже, рядом с помещениями входной группы, охраны, ресепшн и лифтовыми холлами, вынуждены были дополнительно брать на себя оплату этих зон. В то же время арендаторы, офисы которых располагались на типовых этажах с небольшим количеством общих помещений, например, только с общим лифтовым холлом, были освобождены от оплаты общих зон, расположенных на первом этаже, несмотря на то, что активно ими пользовались. Кроме того, стандарт 1980 года не учитывал этажи, на которых не было помещений арендатора, например, технические.

В стандарте 1996 года было введено понятие Building Common Area. Благодаря этому коэффициенту площадь помещений общего пользования всех арендаторов здания: входная группа, ресепшен, технические помещения — распределялась прямопропорционально между всеми арендаторами в зависимости от площади, которую они занимают. Это привело к более справедливому распределению зон общего пользования здания.


BOMA 2010 и BOMA 1996

В 2010 году ассоциация BOMA выпустила последнюю версию стандарта для измерения площади в офисных зданиях — Office Buildings: Standard Methods of Measurement (ANSI/BOMA Z65.1–2010). В издании 2010 года была кардинально обновлена терминология и методика расчета площади объектов, а также добавлен ряд новых определений. Ниже перечислены основные особенности стандарта БОМА 2010 года:
  • BOMA gross area measurement standard стал основой всех новых стандартов.
  • Внедрен метод измерения с единым коэффициентом для всех арендаторов (method B).
  • Появилась возможность искусственно ограничивать коэффициент Load Factor
В стандарт добавлено 10 абсолютно новых определений:

  • External circulation
  • Enclosure
  • Enclosure limit
  • Property line
  • Vault space (disclosure)
  • Connectors (disclosure)
  • Restricted headroom (disclosure)
  • Mezzanine (disclosure)
  • Occupant storage
  • Capped rentable area
Помимо этого уточнению подверглись многие старые термины, например: из термина Основные Вертикальные Проемы (Major Vertical Penetrations) исключили атриумы (Voids), а термин Полезная площадь арендатора (Usable Area) был заменен на Occupant Area. 

Еще одним заметным отличием стало исключение из стандарта методов расчета валовой площади здания (Gross Building Area) и Площади застройки (Construction Area). Вместо этого BOMA разработала отдельный стандарт для измерения валовой площади зданий — The Gross Areas of a Building: Methods of Measurement.

Самым большим отличием нового стандарта от своих предшественников стала возможность выбора двух разных методик измерения и расчета площадей здания, ориентированных на разные стратегии сдачи площадей в аренду: метод А (Legacy method) и метод Б (метод с единым для всех арендаторов фактором нагрузки).

Кроме того, если Load Factor значительно превышает среднерыночный коэффициент, новый стандарт позволяет профессионалам рынка недвижимости применять свой собственный фактор нагрузки (Capped Load Factor), который не будет превышать коэффициент, определяемый методом А или Б.


BOMA (Building Owners and Managers Association) - это Северо-Американская организация владельцев офисной недвижимости, публикующая с 1916 года стандарт, который, де-факто, стал основным методом в области оценки коммерческой офисной и торговой недвижимости. Последняя редакция стандарта BOMA опубликована в начале 2010 года, носит название: Office Buildings: Standard Methods of Measurement (ANSI/BOMA Z65.1–2010) и является дополненной и улучшенной версией предыдущего стандарта ANSI/BOMA Z65.1-1996 Standard for Measuring Floor Area in Office Buildings. В 2004 году был выпущен стандарт BOMA/SIOR 2004 Measuring Floor Area in Industrial Buildings для применения при расчете площадей в логистических парках и складских комплексах. Переиздан в 2009 году под названием: Industrial Buildings: Standard Methods of Measurement (ANSI/BOMA Z65.2–2009).

Источник: http://www.boma-standard.ru/
Наши клиенты
Наш довольный клиент Проминдустрия Наш довольный клиент Полиглот Наш довольный клиент Polair
Наш довольный клиент Газпром Межрегионгаз Наш довольный клиент Электроскандия Наш довольный клиент БКС
Наш довольный клиент Билайн Наш довольный клиент ББДО Наш довольный клиент Комбитек

За период работы с ООО “Пероф” сотрудники предприятия зарекомендовали себя с положительной стороны.
Их работа отвечает заданному уровню, выполняется качественно и строго в установленные сроки.
Хочется отметить эффективную работу специалистов и оперативность выполнения заданий, внимательное отношение к Заказчику.

- Йерг Бонгартц, ООО “Дойче Банк”

Написать нам
Написать нам
ОСТАВИТЬ ЗАЯВКУ
загрузите файл
загрузите файл
загрузите файл
или позвоните нам по телефону
+7 (495) 989-95-94